في مايو 2003 ، وزارة الخارجية الأمريكية الإسكان أصدرت التنمية العمرانية (HUD) أ قوانين فيدرالية تهدف إلى حماية مشتري المساكن المحتملين من ممارسات الإقراض المفترسة المحتملة المرتبطة بعملية "تقليب" الرهون العقارية المؤمن عليها من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (فها).
بفضل القاعدة ، يمكن لمشتري المساكن أن "يشعروا بالثقة بأنهم محميون من الممارسات عديمة الضمير" ، قال وزير HUD آنذاك ميل مارتينيز. وقال في بيان صحفي "تمثل هذه القاعدة النهائية خطوة رئيسية في جهودنا للقضاء على ممارسات الإقراض المفترس".
في الجوهر ، "التقليب" هو نوع من العقارات استراتيجية الاستثمار التي يشتري فيها المستثمر المنازل أو الممتلكات بقصد إعادة بيعها من أجل الربح. يتم تحقيق أرباح المستثمر من خلال زيادة أسعار البيع المستقبلية التي تحدث نتيجة لارتفاع سوق الإسكان ، والتجديدات والتحسينات الرأسمالية التي تم إجراؤها على العقار ، أو كليهما. يخاطر المستثمرون الذين يستخدمون استراتيجية التقليب بخسائر مالية بسبب انخفاض الأسعار خلال الانخفاضات في سوق الإسكان.
يصبح "التقليب" في المنزل ممارسة مسيئة عندما يتم إعادة بيع عقار لتحقيق ربح كبير بسعر زائف تضخم السعر مباشرة بعد الحصول عليها من قبل البائع مع القليل من التحسينات الملحوظة أو معدومة خاصية. وفقًا لـ HUD ، يحدث الإقراض المفترس عندما يدفع مشترو المنازل غير المشتبه فيهم سعرًا أعلى بكثير من قيمتها السوقية العادلة أو الالتزام برهن عقاري بمعدلات فائدة متضخمة بشكل غير عادل أو تكاليف إغلاق أو على حد سواء.
لا ينبغي الخلط بينه وبين التقليب القانوني
يجب عدم الخلط بين مصطلح "التقليب" في هذه الحالة والممارسة القانونية والأخلاقية تمامًا لشراء المتعثرة مالياً أو المنزل المتهدم، إجراء تحسينات شاملة على "حقوق العرق" من أجل رفع قيمتها السوقية العادلة حقًا ، ثم بيعها لتحقيق ربح.
ماذا تفعل القاعدة
بموجب لائحة HUD ، FR-4615 حظر تقليب الممتلكات في برامج تأمين الرهن العقاري للعائلة المفردة HUD ، "لا يُسمح للمنازل المعكوسة مؤخرًا بالتأهل للحصول على تأمين الرهن العقاري من FHA. بالإضافة إلى ذلك ، فإنه يسمح FHA أن تطلب من الأشخاص الذين يحاولون بيع منازل مقلوبة لتوفير وثائق إضافية تثبت أن القيمة السوقية العادلة المقدرة للمنزل قد زادت بالفعل بشكل كبير. وبعبارة أخرى ، إثبات أن أرباحهم من البيع لها ما يبررها.
الأحكام الرئيسية للقاعدة
بيع مالك السجل
يجوز لمالك السجل فقط بيع منزل لفرد سيحصل على تأمين الرهن العقاري من إدارة الإسكان الفدرالية للقرض ؛ قد لا ينطوي على أي بيع أو التنازل عن عقد البيع ، وهو إجراء يتم ملاحظته في كثير من الأحيان عندما يتم تحديد أن مشتري المنزل كان ضحية للممارسات المفترسة.
قيود الوقت على إعادة البيع
- لن تكون إعادة البيع التي تتم بعد 90 يومًا أو أقل بعد الاستحواذ مؤهلة للحصول على قرض عقاري يتم التأمين عليه من قِبل إدارة الإسكان الفدرالية. كشف تحليل FHA أنه من بين أكثر الأمثلة فظاعة للإقراض المفترس كان على "التقلبات" التي حدثت خلال فترة زمنية قصيرة جدًا ، غالبًا في غضون أيام. وبالتالي ، سيتم القضاء على "التقلبات السريعة".
- سوف تكون إعادة البيع التي تتم بين 91 و 180 يومًا مؤهلة شريطة أن يحصل المقرض على تقييم إضافي من مقيم مستقل بناء على حد النسبة المئوية لإعادة البيع بواسطة FHA ؛ ستكون هذه العتبة عالية نسبيا حتى لا تؤثر سلبا على جهود إعادة التأهيل المشروعة ولكن لا يزال يردع البائعين والمقرضين والمثمنين عديمي الضمير من محاولة قلب الممتلكات والاحتيال مشتري المنازل. قد يثبت المقرضون أيضًا أن القيمة المتزايدة هي نتيجة لإعادة تأهيل الممتلكات.
- تخضع عمليات إعادة البيع التي تتم بين 90 يومًا وسنة واحدة لشرط حصول المقرض على مبلغ إضافي وثائق لدعم القيمة لمعالجة الظروف أو المواقع حيث تحدد HUD خاصية التقليب على أنها مشكلة. ستحل هذه السلطة محل الحد الأعلى المتوقع المحدد ليوم 90 إلى 180 يومًا المذكور أعلاه الفترة وسوف يتم التذرع بها عندما تقرر FHA أن إساءة استخدام كبيرة قد تحدث في منطقة معينة محلة.
استثناءات من قاعدة مكافحة التقليب
ستسمح إدارة الإسكان الفدرالية بالإعفاءات من قيود التقليب في الممتلكات من أجل:
- الممتلكات التي حصل عليها صاحب العمل أو وكالة النقل فيما يتعلق بنقل الموظف ؛
- إعادة بيع الممتلكات المملوكة المملوكة للبنك من قبل HUD بموجب برنامج العقارات المملوكة (REO);
- بيع الممتلكات من قبل وكالات حكومية أمريكية أخرى ؛
- بيع العقارات من قبل المنظمات غير الربحية المعتمدة من HUD لشراء عقارات الأسرة الواحدة بخصم مع قيود إعادة البيع ؛
- بيع الممتلكات التي حصل عليها البائع عن طريق الميراث ؛
- بيع العقارات من قبل المؤسسات المالية الحكومية والمؤسسات الفيدرالية والشركات التي ترعاها الحكومة ؛
- بيع العقارات من قبل الوكالات الحكومية المحلية والولائية ؛ و
- مبيعات العقارات داخل أعلن رئيسيا مناطق الكوارث الكبرى (PDMDA) ، فقط عند إصدار إشعار الاستثناء من HUD.
لا تنطبق القيود المذكورة أعلاه على شركات البناء التي تبيع منزلًا تم بناؤه حديثًا أو بناء منزل لتخطيط المقترض لاستخدام التمويل المؤمن من قِبل إدارة الإسكان الفدرالية.