في قرارها 5-4 في حالة كيلو ضد. مدينة نيو لندنأصدرت المحكمة العليا الأمريكية في 23 يونيو 2005 تفسيرًا مهمًا ، وإن كان مثيرًا للجدل من سلطة الحكومة "المجال البارز" ، أو سلطة الحكومة على الاستيلاء على الأراضي من الممتلكات أصحابها.
يتم منح سلطة المجال البارز للهيئات الحكومية - اتحاديوالدولة والمحلية - من قبل التعديل الخامس لدستور الولايات المتحدة ، تحت عبارة بسيطة ، "... ولا يجوز أخذ الملكية الخاصة للاستخدام العام ، دون تعويض عادل". بعبارات بسيطة ، الحكومة يمكن أن يأخذ الأرض المملوكة للقطاع الخاص ، طالما أن الأرض سيتم استخدامها من قبل الجمهور ويتم دفع المالك بسعر عادل للأرض ، ما يسميه التعديل ، "فقط تعويضات."
قبل كيلو ضد. مدينة نيو لندن ، مارست المدن عادةً سلطتها في المجال البارز للحصول على الملكية للمرافق المعدة بوضوح للاستخدام من قبل الجمهور ، مثل المدارس أو الطرق السريعة أو الجسور. في حين أن مثل هذه الإجراءات البارزة في المجال يُنظر إليها غالبًا على أنها مكروهة ، إلا أنها مقبولة بشكل عام بسبب فائدتها العامة للجمهور.
حالة كيلو ضد. مدينة نيو لندن ، ومع ذلك ، تضمنت اتجاها جديدا بين المدن لاستخدام المجال البارز للحصول على الأراضي لإعادة تطوير أو تنشيط المناطق المكتئبة. في الأساس ، استخدام المجال البارز لأغراض اقتصادية ، وليس للأغراض العامة.
طورت مدينة نيو لندن ، كونيتيكت خطة إعادة التطوير التي كان يأمل الآباء في المدينة أن يخلقوا وظائف ويعيدوا إحياء مناطق وسط المدينة من خلال زيادة الإيرادات الضريبية. اعترضت صاحبة العقار سوزيت كيلو ، حتى بعد عرض تعويض عادل ، على الإجراء ، مدعية أن خطة المدينة لأرضها لم تشكل "استخدامًا عامًا" بموجب التعديل الخامس.
في قرارها لصالح نيو لندن ، أثبتت المحكمة العليا ميلها إلى تفسير "الاستخدام العام" على أنه مصطلح أوسع بكثير ، "الجمهور الغرض. "ورأت المحكمة كذلك أن استخدام المجال البارز لتعزيز التنمية الاقتصادية مقبول دستوريا تحت الخامسة تعديل.
حتى بعد قرار المحكمة العليا في كيلو ، فإن الغالبية العظمى من إجراءات المجال البارزة ، كما فعلت تاريخيا ، ستشمل الأرض لاستخدامها في الاستخدامات العامة البحتة.
عملية المجال البارزة النموذجية
في حين أن التفاصيل الدقيقة للحصول على الملكية حسب المجال البارز تختلف من ولاية إلى أخرى ، فإن العملية تعمل بشكل عام على النحو التالي:
- يتم إخطار مالك العقار عن طريق البريد وسيزوره موظف حكومي قريبًا ، وغالبًا ما يكون وكيل "حق المرور" ، والذي سيوضح أيضًا سبب الحاجة إلى ملكية المالك.
- ستقوم الحكومة بتعيين مثمن مستقل لتقييم الأرض والخروج بسعر عادل لدفع مالك الأرض مقابل أرضه - "التعويض العادل".
- يجوز لمالك العقار والحكومة أن يتفاوضا للتوصل إلى سعر نهائي يتم دفعه لمالك العقار. في بعض الحالات ، سيتم استدعاء قاضي أو محكم معين من قبل المحكمة للإشراف على المفاوضات.
- يدفع للمالك السعر المتفق عليه ويتم نقل ملكية العقار إلى الحكومة.
منذ قرار كيلو
أثار قرار المحكمة العليا ضد كيلو وجيرانها صرخة على الصعيد الوطني ضد فرض الحكومات المحلية المجال المسيء للنطاق البارز. منذ قرار كيلو ، عملت ثماني محاكم عليا و 43 هيئة تشريعية للولاية على تعزيز حماية حقوق الملكية الخاصة. أظهرت الاستطلاعات المتعددة التي أجريت منذ Kelo أن أغلبية كبيرة من الأمريكيين تدعم الجهود المبذولة لتغيير القانون لحماية أصحاب المنازل والشركات الصغيرة بشكل أفضل. بالإضافة إلى ذلك ، منذ حكم كيلو في يونيو 2005 ، هزم نشطاء المواطن 44 مشروعًا يعتقد أنها تمثل الاستخدامات المسيئة للمجال البارز فقط لصالح التنمية الخاصة على الجمهور الإهتمامات.
اليوم ، أثبت مشروع إعادة التطوير الاقتصادي في نيو لندن أنه فشل فادح. على الرغم من إنفاق ما يقرب من 80 مليون دولار من أموال دافعي الضرائب ، لم يتم إجراء أي بناء جديد ، كما أن حي سوزيت كيلو أصبح الآن حقلًا قاحلًا. في عام 2009 ، أعلنت شركة Pfizer العملاقة لصناعة الأدوية ، القوة الدافعة وراء خطة التنمية الاقتصادية وكانت وظائفها الموعودة البالغ عددها 1400 وظيفة تغادر نيو لندن إلى الأبد ، تمامًا مثل الإعفاءات الضريبية المحفزة التي تقدمها المدينة منتهية الصلاحية.