فهم فاني ماي وفريدي ماك

الرابطة الوطنية للرهن العقاري ("فاني ماي") و "مؤسسة الرهن العقاري الفيدرالية"فريدي ماك") مستأجرة من قبل الكونغرس لإنشاء سوق ثانوية لقروض الرهن العقاري السكنية. وتعتبر "المؤسسات التي ترعاها الحكومة" (GSEs) لأن الكونغرس أذن بإنشائها وأقام أغراضها العامة.

يعد فاني ماي وفريدي ماك معًا أكبر مصادر تمويل الإسكان في الولايات المتحدة. وإليك كيف يعمل:

• تأمين الرهن شراء منزل.
• ربما يعيد المقرض الخاص بك بيع هذا الرهن العقاري إلى فاني ماي أو فريدي ماك.
• فاني ماي وفريدي ماك إما أن يحتفظوا بهذه الرهون العقارية في محافظهم المالية أو يحزمون القروض في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS) يبيعونها بعد ذلك للجمهور.

النظرية هي أنه من خلال تقديم هذه الخدمة ، يجذب فاني ماي وفريدي ماك المستثمرين الذين قد لا يستثمرون الأموال في سوق الرهن العقاري. هذا ، من الناحية النظرية ، يزيد من تجمع الأموال المتاحة لأصحاب المنازل المحتملين.
وبحلول الربع الثالث من عام 2007 ، كان لدى فاني ماي وفريدي ماك رهون عقارية بقيمة 4.7 مليار دولار - أي ما يعادل حجم إجمالي الدين العام المملوك لوزارة الخزانة الأمريكية. بحلول يوليو 2008 ، كانت محفظتهم تسمى أ 5 تريليون دولار فوضى.

على الرغم من أن فاني ماي وفريدي ماك كانا مستأجرين من الكونغرس ، إلا أنهما أيضًا شركات خاصة مملوكة للمساهمين. لقد تم تنظيمها من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية منذ 1968 و 1989 ، على التوالي.
ومع ذلك ، فاني ماي هو أكثر من 40 سنة. الرئيس فرانكلين ديلانو روزفلت صفقة جديدة أنشأ Fannie Mae عام 1938 للمساعدة في بدء سوق الإسكان الوطني بعد فترة الكساد الكبير. ولد فريدي ماك في عام 1970.
في 2007، EconoBrowser وأشار إلى أنه اليوم لا يوجد "ضمان حكومي صريح لديونها". في سبتمبر 2008 ، صادرت الحكومة الأمريكية كلاً من فاني ماي وفريدي ماك.

• بنوك الائتمان الزراعي الفيدرالية (1916)
• بنوك القروض العقارية الفيدرالية (1932)
• الرابطة الوطنية للرهن العقاري الحكومي (Ginnie Mae) (1968)
• شركة الرهن العقاري الفيدرالية (Farmer Mac) (1988)

في عام 2007 ، أقر مجلس النواب H.R. 1427 ، حزمة الإصلاح التنظيمي GSE. صرح المراقب المالي في ذلك الوقت ، ديفيد ووكر ، في شهادة مجلس الشيوخ بأن "[A] منظم GSE للإسكان الفردي يمكن أن يكون أكثر مستقلة وموضوعية وفعالة وفعالة عن الهيئات التنظيمية المنفصلة ويمكن أن تكون أكثر بروزًا من أي منهما وحده. نعتقد أنه يمكن تحقيق أوجه تآزر قيّمة ويمكن تقاسم الخبرة في تقييم إدارة مخاطر GSE بسهولة أكبر داخل وكالة واحدة. "

أ أزمة الرهن العقاري حدث في الولايات المتحدة بين عامي 2007 و 2010 ، جزئياً كنتيجة لضعف الاقتصاد ولكن أيضًا بسبب فقاعة الإسكان التي دفعت أسعار المساكن إلى الأعلى وانهارت أعلى. كانت المنازل كبيرة ، وكانت أسعارها باهظة ، ولكن القروض العقارية كانت غير مكلفة وسهلة الحصول عليها ، وكانت سائدة كانت نظرية العقارات أنها كانت ذكية لشراء منزل (أكثر) مما تحتاجه لأنه كان صلبًا الاستثمار. إذا أرادوا ، فيمكن للمشترين إعادة تمويل أو بيع المنزل لأن السعر سيكون أعلى من سعر الشراء.

تبين أن تعرض فاني وفريدي المكثف لقروض الرهن العقاري السكنية الأمريكية ، إلى جانب الرافعة المالية العالية ، وصفة لكارثة. عندما حدث الانهيار الحتمي في أسعار المنازل ، أدى ذلك إلى ارتفاع كبير في التخلف عن سداد الرهن العقاري ، وكان فاني وفريدي تحمل مئات الآلاف من قروض الرهن العقاري للمنازل تحت الماء - الناس مدينون ، في بعض الحالات أكثر بكثير ، على منازلهم من المنازل يستحق. ساهم هذا الوضع بشكل كبير في ركود 2008.

بحلول منتصف عام 2008 ، توسعت الشركتان لتصل إلى ما يقرب من 1.8 تريليون دولار في الأصول المجمعة و 3.7 تريليون دولار في صافي الضمانات الائتمانية خارج الميزانية العمومية مجتمعة. ومع ذلك ، فقد سجلوا خلال نفس الفترة خسائر بلغت 14.2 مليار دولار ، وبلغ رأس مالهم المشترك حوالي 1 في المائة فقط من تعرضهم لمخاطر الرهن العقاري. على الرغم من الجهود المبذولة في صيف عام 2008 لدعم GSE الفاشلة (قانون الإسكان والانتعاش الاقتصادي في 30 يوليو أعطت وزارة الخزانة الأمريكية سلطة استثمار غير محدودة بشكل مؤقت) ، بحلول سبتمبر. 6 ، 2008 ، احتفظت GSEs أو ضمنت 5.2 تريليون دولار من ديون الرهن العقاري.

في سبتمبر 6 ، وضعت وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية فاني ماي وفريدي ماك في الوصاية ، مع أخذ السيطرة على الشركتين ، والدخول في اتفاقات شراء الأسهم المفضلة كبار مع كل منهما المعهد. دفع دافع الضرائب الأمريكي في نهاية المطاف خطة إنقاذ بقيمة 187 مليار دولار إلى شركتي GSE.

كان أحد شروط خطة الإنقاذ هو أن المضي قدماً في تحسين نوعية قروض الإسكان المدعومة من فاني ماي وفريدي ماك. تشير التحقيقات التي أجراها الاقتصاديون دونغ شنغ كيم وإبراهام بارك في عام 2017 إلى أن نوعية ما بعد الأزمة القروض أعلى بالفعل ، لا سيما في المتطلبات على مستويات نسبة الدين إلى الدخل (DTI) ، وعشرات الائتمان (فيكو). في الوقت نفسه ، تم تخفيف متطلبات القرض إلى القيمة (LTV) منذ عام 2008 ، مما سمح بزيادة مطردة في عدد قروض مشتري المنازل لأول مرة.

بحلول عام 2017 ، سدد فاني وفريدي 266 مليار دولار إلى وزارة الخزانة الأمريكية ، مما جعل خطة الإنقاذ ناجحة للغاية ؛ وتعافى سوق الإسكان. ومع ذلك ، يشير كيم وبارك إلى أن استمرار مراقبة جودة الرهون العقارية سيكون من الحكمة. في حين أن FICO و DTI هما مؤشران على قدرة المقترض على دفع رهونهم العقارية في الوقت المحدد ، فإن LTV هو مؤشر على رغبة المقترض في الدفع. عندما تنخفض قيمة المنزل إلى أقل من رصيد القرض ، يقل احتمال دفع الأشخاص لقروضهم العقارية.

• بويد ، ريتشارد. "إعادة GSEs في العودة؟ عمليات الإنقاذ وسياسة الإسكان الأمريكية والقضية الأخلاقية لفاني ماي." مجلة الإسكان الميسر وقانون تنمية المجتمع 23.1 (2014): 11–36. طباعة.
• دوكاس ، جون ف. أزمة الرهن العقاري 2007-2010. تاريخ الاحتياطي الفيدرالي. 22 نوفمبر 2013.
• الإطار ، دبليو. سكوت وآخرون "إنقاذ فاني ماي وفريدي ماك." مجلة الآفاق الاقتصادية 29.2 (2015): 25–52. طباعة.
• كيم ودونغشين وأبراهام بارك. "كيف الصوت هي استرداد فاني ماي وفريدي ماك؟ هل هناك نقاط ضعف للتاريخ للتكرار؟" استعراض الأعمال Graziadio 20 (2017). طباعة.
• الوكالة / المؤسسات الحكومية (GSEs) نظرة عامة على المنتج 200
• ما هي أصول فريدي ماك وفاني ماي؟