نظرة عامة على التحسين

يُعرَّف التحسين بأنه العملية التي ينتقل من خلالها الأشخاص الأغنياء (معظمهم من أصحاب الدخل المتوسط) إلى السكن ، ويعيدون ترميمه ، واستعادته أحيانًا في المدن الداخلية أو المناطق المتدهورة الأخرى التي كانت موطنًا سابقًا للفقراء.

على هذا النحو ، يؤثر التحسين على التركيبة السكانية للمنطقة لأن هذه الزيادة في الأفراد والأسر متوسطة الدخل غالبًا ما تؤدي إلى انخفاض عام في الأقليات العرقية. بالإضافة إلى ذلك ، ينخفض ​​حجم الأسرة لأن العائلات ذات الدخل المنخفض يتم استبدالها بشباب عازبين وأزواج يرغبون في الاقتراب من وظائفهم وأنشطتهم في النواة الحضرية.

يتغير سوق العقارات أيضًا عند حدوث التحسين لأن الزيادة في الإيجارات وأسعار المنازل تزيد من عمليات الإخلاء. بمجرد حدوث ذلك ، غالبًا ما يتم تبديل الوحدات المؤجرة إلى الوحدات السكنية أو المساكن الفاخرة المتاحة للشراء. مع تغير العقارات ، تم تغيير استخدام الأراضي أيضًا. قبل التحسين ، تتكون هذه المناطق عادة من إسكان منخفض الدخل وأحيانًا صناعة خفيفة. بعد ذلك ، لا يزال هناك سكن ولكن عادة ما يكون راقيًا ، إلى جانب المكاتب وتجارة التجزئة والمطاعم وغيرها من أشكال الترفيه.

أخيرًا ، بسبب هذه التغييرات ، يؤثر التحسين بشكل كبير على ثقافة المنطقة وشخصيتها ، مما يجعل التحسين عملية مثيرة للجدل.

منذ أن توصل Glass إلى المصطلح ، كانت هناك محاولات عديدة لتفسير سبب حدوث التحسين. بعض المحاولات الأولى لشرح ذلك هي من خلال نظريات جانب الإنتاج والاستهلاك.

ترتبط نظرية جانب الإنتاج بجغرافي ، نيل سميث ، الذي يشرح التحسين بناءً على العلاقة بين المال والإنتاج. قال سميث أن الإيجارات المنخفضة في مناطق الضواحي بعد الحرب العالمية الثانية أدت إلى حركة رأس المال في تلك المناطق على عكس المدن الداخلية. ونتيجة لذلك ، تم التخلي عن المناطق الحضرية وانخفضت قيمة الأرض هناك بينما انخفضت قيمة الأرض في الضواحي زيادة. ثم توصل سميث إلى نظريته الخاصة بفجوة الإيجار واستخدمها لشرح عملية التحسين.

تصف نظرية فجوة الإيجار نفسها عدم المساواة بين سعر الأرض في الاستخدام الحالي والسعر المحتمل الذي يمكن أن تحققه قطعة أرض تحت "استخدام أعلى وأفضل." باستخدام نظريته ، جادل سميث أنه عندما كانت فجوة الإيجار كبيرة بما يكفي ، سيرى المطورون الربح المحتمل في إعادة تطوير المدينة الداخلية المناطق. الربح الذي حققته إعادة التطوير في هذه المناطق يغلق فجوة الإيجار ، مما يؤدي إلى ارتفاع الإيجارات والإيجارات والرهون العقارية. وبالتالي ، فإن الزيادة في الأرباح المرتبطة بنظرية سميث تؤدي إلى التحسين.

نظرية الجانب الاستهلاكي الجغرافي ديفيد لي ، ينظر إلى خصائص الأشخاص الذين يقومون بالتحسين وما يستهلكونه على عكس السوق لشرح التحسين. يقال أن هؤلاء الأشخاص يؤدون خدمات متقدمة (على سبيل المثال هم أطباء و / أو محامون) ، ويتمتعون بالفنون والترفيه ، ويطلبون وسائل الراحة ويهتمون بالجماليات في مدنهم. يتيح التحسين حدوث مثل هذه التغييرات ويخدم هذه الفئة من السكان.

بمرور الوقت ، يساعد هؤلاء الرواد في المناطق الحضرية على إعادة تطوير و "إصلاح" المناطق المتداعية. بعد القيام بذلك ، ترتفع الأسعار ويتم تسعير الأشخاص ذوي الدخل المنخفض هناك واستبدالها بالأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​والعالي. يطلب هؤلاء الأشخاص بعد ذلك المزيد من وسائل الراحة وتغيير مخزون المساكن والأعمال التجارية لتلبية احتياجاتهم ، مما يرفع الأسعار مرة أخرى.

ثم تجبر هذه الأسعار المرتفعة السكان الباقين من ذوي الدخل المنخفض ويجذب المزيد من الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​والعالي ، مما يديم دورة التحسين.

على الرغم من ذلك ، فإن أكبر انتقاد للتحسين هو إزاحة السكان الأصليين للمنطقة المعاد تطويرها. نظرًا لأن المناطق ذات المناطق المركزية غالبًا ما تكون في قلب المدينة المتهالك ، فإن السكان ذوي الدخل المنخفض في نهاية المطاف يتم تسعيرهم ويتركوا في بعض الأحيان بدون مكان للذهاب إليه. بالإضافة إلى ذلك ، يتم تسعير سلاسل البيع بالتجزئة والخدمات والشبكات الاجتماعية أيضًا واستبدالها بخدمات التجزئة والخدمات الراقية. هذا الجانب من التحسين هو الذي يسبب أكبر قدر من التوتر بين السكان والمطورين.

على الرغم من هذه الانتقادات ، هناك العديد من الفوائد للتحسين. نظرًا لأنه غالبًا ما يؤدي إلى امتلاك الأشخاص لمنازلهم بدلاً من استئجارها ، فقد يؤدي في بعض الأحيان إلى مزيد من الاستقرار للمنطقة المحلية. كما أنه يخلق طلبًا متزايدًا على السكن وبالتالي تقل الملكية الشاغرة. وأخيرًا ، يقول أنصار التحسين أنه بسبب التواجد المتزايد للسكان في وسط المدينة ، تستفيد الشركات هناك لأن هناك المزيد من الناس ينفقون في المنطقة.

وسواء كان ينظر إليها على أنها إيجابية أو سلبية ، فلا شك في أن المناطق المركزية أصبحت أجزاء مهمة من نسيج المدن حول العالم.